Reprise et cession croisée Reprise et cession croisée

L’histoire. La cession de bail par le preneur à son descendant est parfois un moyen tout simple de continuer la location au profit de la famille. Souvent parce que le preneur n’a plus les forces pour continuer l’exploitation, qu’il ait l’âge de la retraite ou une maladie le rendant inapte à poursuivre son travail. Dans ce cadre, plusieurs questions se sont posées pour Dominique, propriétaire, et son fermier, Alain.

Dominique a donné un congé reprise à Alain pour la troisième année du bail renouvelé, du fait de l’âge de sa retraite, le tout au bénéfice de son fils. En parallèle, le preneur évincé a demandé une cession de bail au bénéfice du sien. Plusieurs points de droit ont été rappelés : d’abord, le bénéficiaire du congé doit habiter la propriété ou à proximité. En outre, le fils du fermier, bénéficiaire éventuel de la cession, doit avoir l’intention d’exploiter à la suite de son père au même titre que le bénéficiaire de la reprise par le propriétaire. Enfin, la demande judiciaire d’autorisation de cession doit être formée par le preneur avant la date d’expiration du bail.

Le contentieux. Dans le cadre des procédures qui se sont instaurées, la cour d’appel a autorisé le fermier à céder son bail à son fils. La Cour de cassation saisie par le propriétaire va d’abord contredire l’argument de ce dernier en ce qui concerne la date de la demande d’autorisation de cession : elle fera valoir que cette demande avait été faite avant l’expiration du bail, du fait que le contrat ne s’achèverait qu’à la fin de la prorogation due à l’âge de la retraite. La Cour suprême ajoutait qu’en ce qui concerne la reprise, le bénéficiaire choisi devait habiter la ferme ou à proximité. Or le fils du bailleur était directeur d’une entreprise commerciale à l’étranger et n’avait pas abandonné sa profession. De plus, en matière de reprise comme de cession, les bénéficiaires doivent manifester l’intention d’exploiter la propriété litigieuse. S’il était évident que le fils du fermier remplissait cette condition, tel n’était pas le cas du fils du propriétaire.

C’est dans ces conditions que la Cour fera droit à la contestation du congé-reprise délivré au preneur et approuvera la cession de bail au profit du fils d’Alain. En revanche, sur un seul point, elle cassera la condamnation du propriétaire à des dommages-intérêts et renverra ce dernier problème devant la cour de renvoi. On peut dire que le preneur a triomphé sur toute la ligne, à l’exception des dommages-intérêts.

L’épilogue. On a rarement vu un tel acharnement du propriétaire bailleur… Il semble qu’il y ait eu entre les deux parties autre chose que la simple application du droit, et le bailleur se trompait volontairement sur l’utilisation de son fils pour chasser le fermier. De son côté, le preneur n’était pas en reste en demandant des dommages-intérêts. La Cour de cassation lui aura fait savoir qu’il était allé trop loin.